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房市調整呈“新常態” 下半年房貸寬松可能性不大
作者:床前明月 日期:2014-10-20 瀏覽

2014年上半年,隨著中國經濟進入“新常態”,房地產市場也呈現出交易量下跌、價格調整幅度加大等“新常態”特征,在央行和銀監會分別對房貸業務實施“窗口指導”和表態之后,5至6月房貸市場有所好轉,但從基本面、信貸政策等因素來分析,下半年房貸市場整體寬松的可能性不大。

 

上半年房市調整呈“新常態”

 

上半年,房地產市場在房地產投資和交易量大幅下降、開發商紛紛降價銷售樓盤、多個地方政府對取消限購政策采取“猶抱琵琶半遮面”的態度等亂象紛呈中,進入一種加大調整的“新常態”之中,成為各方關注的焦點話題。

 

國家統計局6月18日發布的數據表明,今年5月,全國70個大中城市中,有35個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環比下跌,為近兩年首現,這被部分人士解讀為房市可能出現調整的“拐點”。6月,雖地方政府不時推出救市舉措,但市場反應平平,國內樓市、土地市場依然延續低迷狀態。

 

四大一線城市中,上海(樓盤)和深圳(樓盤)新房價格環比均出現了下降,其中,上海下降0.3%,深圳下降0.2%。而在二手房方面,北京(樓盤)和上海的二手房價格環比下降,北京降幅達0.9%,居全國之首。

 

6月市場整體遇冷特征已十分明顯,新房、二手房的變動趨勢延續了上月的下行勢頭。從6月成交情況看,二手房在信貸條件不出現大幅度扭轉的情況下,預計會擴大跌幅。

 

出于刺激樓市從而緩解地方經濟增速下滑的考慮,6月,多地出現了許多“取消限購”的烏龍事件,沈陽、蘇州(樓盤)、昆明(樓盤)、青島(樓盤)等地取消限購的傳聞一經發出即遭辟謠。雖然“取消限購”并未真正實現,但是沈陽、蘇州等地方政府也表示“未來會有所調整”,這表明各地通過調整限購政策“救市”之心已讓市場相關方“心知肚明”。

 

6月房貸市場有好轉跡象

 

5月中旬,央行召開了住房金融服務專題座談會,要求商業銀行確保住房消費貸款的資源配置、提高按揭貸款發放效率并合理定價、不許停止個人購房貸款等。6月初,銀監會官員也就房貸政策表態,要求銀行大力支持首套住房需求,同時,抑制投資和投機性的住房需求,商業銀行要繼續執行差別化的住房貸款政策。這對房貸市場產生了積極的影響。

 

6月16日,為響應和實施國家定向調控及微刺激政策,央行年內第二次實施“定向降準”措施。業內專家分析,4月和6月兩次“定向降準”對房產市場產生了微刺激作用,銀行業機構的房貸業務有改善跡象。

 

日前,知名在線金融搜索平臺融360發布房貸市場6月份分析報告,據對全國23個熱點城市進行的調查,發現6月首套房房貸利率較5月開始松動,表現在折扣利率增加、放款速度明顯加速,6月折扣利率占比5.08%,較5月折扣利率占比4.78%環比下降;而對于二次房貸來說,利率沒有降低跡象,依舊走高。

 

作為對央行“窗口指導”和銀監會表態的回應,近期,四家大型商業銀行已經增加了房貸額度,而且貸款審批時間也明顯加快。在四大行之外,此前因額度緊張暫停房貸業務的

 

民生銀行、招商銀行因獲批降低0.5%的存款準備金率,近日也在一線城市中的上海和深圳重啟了房貸業務。

 

融360發布的6月報告顯示,一線城市利率率先松動。調查顯示,6月全國23個熱點城市中,目前有9個城市還存在利率優惠,利率優惠城市繼續減少,而優惠幅度有小幅增加。其中,北京農商銀行、民生銀行上海分行重現八五折利率,廣州匯豐銀行、杭州匯豐銀行出現九折利率優惠。此外,5城優惠利率為九五折,其余城市的房貸利率最低為基準或者更高。

 

困擾購房者的另一大煩心事——排隊等待放款情況已經有所好轉。融360在對全國23個城市的調查中了解到,一線城市中,北京和上海放款時間相對較快,約為30天;廣州和深圳貸款額度相對緊張,放款時間普遍為50天左右。二三線城市方面,情況也較年初有了很大的改善,普遍由3個月縮短為1至2個月。

 

下半年房貸寬松可能性不大

 

“央行、銀監會表示支持首套房貸,是準確落實差異化住房政策的職責所在,而商業銀行能否確保首套房貸款利率回歸基準,甚至給予優惠,取決于商業銀行貸款的安全性、流動性和盈利性,"三性"原則決定貸與不貸、貸多貸少、期限長短、利率高低。從目前房地產市場低迷和房價下行形勢看,未來房貸寬松的可能性不大,貨幣信貸再次大舉進入房地產領域基本無望。”融360總裁葉大清向記者表示。

 

商業銀行存款成本受利率市場化、互聯網金融等因素影響,成本較高,目前還很難降下來。雖然隨著央行對影子銀行、同業競爭等實施整頓措施的展開,余額寶等貨幣基金收益率會降低,這有可能會為商業銀行利率降低提供機會,但市場調節的變化仍需一個過程。

 

房貸不賺錢且風險大,這制約了下半年房貸業務的回暖速度。目前來看,即使首套房貸維持基準利率,銀行盈利水平也僅為微利,銀行下調房貸利率動力明顯不足。目前5年期以上房貸基準利率為6.55%,而5年期的存款利率已“一浮到頂”至5.225%,二者十分接近。存貸差是銀行的主要盈利來源,房貸的存貸差相差較小,對銀行不具誘惑力,而做房貸還意味著銀行可能要為未來樓市可能出現的風險埋單。

 

市場人士表示,當前市場流動性有點偏緊,“定向降準”對房貸影響不大。本次“定向降準”可能會讓部分資金流向房地產領域,但這對樓市的影響程度僅屬于“微刺激”,在全國范圍內普遍存在個人貸款吃緊的壓力,其很難直接起到緩解壓力的作用。

 

今年下半年房貸收緊局面可能難以緩解,但不排除有部分回暖跡象,房貸利率保持在基準之上的概率較大

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